文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē现实中真的可以把人玩坏吗)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的(de)本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(j现实中真的可以把人玩坏吗ī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放现实中真的可以把人玩坏吗贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 现实中真的可以把人玩坏吗