OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的(de)下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人也表牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了(le)一定的资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的(de)储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经(jīng)历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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