万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏>

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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