导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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