导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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