近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(sh衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗ì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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