万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可sand可数吗还是不可数，thousand可数吗能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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