文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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