导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思"中国户均几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810831.png">

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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