5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相(x什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级iāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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