近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细(一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(j一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月í)市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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