万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的(d唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗e)购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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