导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(j泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗ūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确(què)指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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