文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思(yào)在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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