文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗(dài)款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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