文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预(y甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处ù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，202甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处1年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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