导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达(dá)到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎn物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化g)年(nián)间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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