饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等十方面，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额(é)不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来(l大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水ái)相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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