万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(j银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄īn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gā银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄o)端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210302.png">

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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