5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10水娃是几娃？ 水娃是什么颜色％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)水娃是几娃？ 水娃是什么颜色公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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