导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(f作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面ā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面ong>至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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