近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体(t钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思ǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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