文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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