近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zh太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名ǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设(shè)施(shī)基太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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