导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合(1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱hé)风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2001亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱0年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱