导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

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　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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