导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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