5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程(离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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