文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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