5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配阿富汗是哪一年灭亡的置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧阿富汗是哪一年灭亡的(cè)出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回阿富汗是哪一年灭亡的落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 阿富汗是哪一年灭亡的