近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实反函数常用公式大全，反函数运算公式(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì反函数常用公式大全，反函数运算公式)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 反函数常用公式大全，反函数运算公式