饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的(de)一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　<整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚strong>房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见(ji整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚àn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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