文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(p一个男人出轨了还爱自己的老婆吗ǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(z一个男人出轨了还爱自己的老婆吗ī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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