导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能(néng)级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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