饱(bǎo)受争议的(de)二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收费特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程(chéng)中对(duì)收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任)等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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