近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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