“现在的(de)房地产很难(nán)再出现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地(dì)产(chǎn)行业分化的愈(yù)加明显，让机构和(hé)投资者(zhě)的关(guān)注度从板(bǎn)块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论(lùn)是(shì)业绩(jì)，还是估(gū)值，房地(dì)产都已经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复(fù)地(dì)杀到(dào)了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要(yào)参考

　　那么如何寻找房地(dì)产(chǎn)个股的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需(xū)要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需(xū)要满足(zú)以(yǐ)下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国(guó)资背景(jǐng)的(de)、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下(xià)今年房地产(chǎn)的开发资(zī)金来源(yuán)，可(kě)以发现，其实银行的信(xìn)贷倾(qīng)向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿(ná)到钱，其实(shí)主要(yào)还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背(bèi)景的(de)房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个(gè)行业出现了一(yī)个很明显的分化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个(gè)方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在资本(běn)市场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民(mín)营房(fáng)企股(gǔ)价(jià)大(dà)多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)行(xíng)业内，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到(dào)如何挖掘(jué)，我们会特别(bié)重视企业的(de)成本(běn)优势，更具(jù)体一点，就是(shì)它的净借贷(dài)水平(píng)（净负债率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利润率(lǜ)是不是行业(yè)内最(zuì)高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安成本(běn)是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有部(bù)分房企出现了(le)“三道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明(míng)地(dì)产(chǎn)、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等(děng)国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其(qí)财(cái)务指标称(chēng)得上完(wán)全健(jiàn)康的仍是(shì)少数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛(chí)有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉(jué)到机(jī)会来(lái)了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净(jìng)负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新(xīn)购入(rù)地块也实现了(le)快速的开盘利(lì)用(yòng)率，预计今年会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入市。像这类(lèi)企业(yè)就符合“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹(dàn)药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半(bàn)在一(yī)线(xiàn)城市，另(lìng)外一(yī)半也(yě)主(zhǔ)要相遇时间的公式 相遇时间怎么求(yào)集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反相遇时间的公式 相遇时间怎么求，有些房(fáng)企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见到机会时(shí)要出手，但(dàn)出手的(de)章法(fǎ)仍要小心，如(rú)果(guǒ)负(fù)债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但未来的(de)两年市(shì)场没(méi)有想象(xiàng)得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一家房企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债(zhài)率要求不得高于100％要更(gèng)加严格(gé)。陈昊(hào)扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏(sū)速度并没有那(nà)么快(kuài)，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在(zài)2022年拿地(dì)较(jiào)积(jī)极(jí)的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海外(wài)发(fā)展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等(děng)房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时，也较(jiào)好(hǎo)地(dì)控制(zhì)了(le)公司(sī)的(de)扩张速度(dù)与(yǔ)净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等(děng)个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来(lái)看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国央(yāng)企的融资(zī)成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有(yǒu)天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意味着(zhe)，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通(tōng)股东中(zhōng)新进(jìn)了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵(líng)活配置(zhì)混合型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿私(sī)募珠海阿巴(bā)马资(zī)产(chǎn)管理有限(xiàn)公司就长期持(chí)有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年(nián)以(yǐ)来(lái)的近三年时间(jiān)，房地(dì)产市场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨(bīn)江(jiāng)集团在业绩表现、销售(shòu)规(guī)模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较(jiào)强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一(yī)季(jì)报，今年一季(jì)度，滨江集团更是实现了(le)扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长，和(hé)滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的(de)战略(lüè)布局关(guān)系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州(zhōu)地区(qū)的营收(shōu)比重只占到近六(liù)成。近三年持续(xù)稳居杭州房企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时(shí)，滨江集团在杭州的(de)土储补充同样较为积(jī)极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的(de)房(fáng)企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集(jí)团股价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，相遇时间的公式 相遇时间怎么求滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨(bīn)江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是房地(dì)产产业链(liàn)上的中游环节，其(qí)上(shàng)游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服(fú)务(wù)、家用(yòng)电器、物业管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与上游材料端息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿尔(ěr)法的(de)思(sī)路渐渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行(xíng)业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的(de)家装家居(jū)领域，我们相对(duì)看好，因为(wèi)居民(mín)保有的住(zhù)房规(guī)模越(yuè)来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过去的数据(jù)充分说(shuō)明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具消费的增长却一(yī)直都(dōu)很好。对于地产产业(yè)链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内装相关的行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对(duì)下游细(xì)分中相关(guān)赛(sài)道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两(liǎng)位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是前(qián)者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品的研发、设(shè)计(jì)、生产及销售，旗(qí)下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季度报告显(xiǎn)示(shì)，报告期内，富安娜实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股(gǔ)的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在其(qí)中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁(bì)江山(shān)。需(xū)要强调的是，中欧的(de)两(liǎng)只(zhǐ)基(jī)金(jīn)都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的(de)产(chǎn)品，首季其同(tóng)时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)股票还有金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓慢等多因素(sù)一(yī)度沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家(jiā)居(jū)板块(kuài)中年(nián)内表现(xiàn)最(zuì)好的是志邦(bāng)家居(jū)。同一(yī)时间段，该股年(nián)内上(shàng)涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩(jì)来看(kàn)，无论是(shì)营(yíng)收还是(shì)归母净利(lì)润(rùn)，公司(sī)都(dōu)实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中(zhōng)他(tā)管(guǎn)理的广发策略优选和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加了(le)持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募。有意(yì)思的是(shì)，他似乎对于定制家居(jū)类标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东，其也成为他(tā)的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此(cǐ)，前(qián)述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还(hái)是希望(wàng)挣的是市(shì)场化应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买的绿(lǜ)城服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分(fēn)项目(mù)到期之后，经过两(liǎng)三轮合同(tóng)周期(qī)还(hái)能做(zuò)到产(chǎn)品提价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能(néng)做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人员成本的(de)年度增长，不(bù)过服务没(méi)有特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提(tí)价难度是非常大(dà)的。但(dàn)是该公(gōng)司能在业内做到到期之后提(tí)价率比较高(gāo)，这跟(gēn)它的(de)定位(wèi)和比较(jiào)好(hǎo)的服(fú)务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 相遇时间的公式 相遇时间怎么求