OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设(团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资(zī)产就团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同(tóng团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费)谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次扩募(mù)是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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