5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗(dì)产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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