导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(j情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说ūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说)调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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