近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派(p恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱ài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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