近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么)产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么)类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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