近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础一里地等于多少米 一里地等于多少公里(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(c一里地等于多少米 一里地等于多少公里óng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债一里地等于多少米 一里地等于多少公里券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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