饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费(fèi)的(d独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频斥事件的区别与联系视频e)通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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