5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的(d个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做e)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四(sì个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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