导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(z42周是几个月，42周是几个月保质期èng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 42周是几个月，42周是几个月保质期