“现在的(de)房地产(chǎn)很难(nán)再(zài)出现像(xiàng)过(guò)去十年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的关注度(dù)从(cóng)板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经(jīng)双杀到了(le)最(zuì)底部(bù)，而且是反复地杀到了底(dǐ)部(bù)，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道(dào)红线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻(xún)找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择(zé)，需要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了(le)半(bàn)天，标的公司(sī)出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国(guó)资背景的(de)、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年房地产的(de)开发资金来源，可(kě)以发(fā)现，其实银行的信(xìn)贷(dài)倾(qīng)向(xiàng)是不太(tài)愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新房的(de)销售(shòu)情况相较一般(bān)。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其实主要还是那(nà)些有(yǒu)国(guó)企背景的(de)房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行业出(chū)现了(le)一个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相(xiāng)对较(jiào)好，但(dàn)没有国(guó)资(zī)背景的(de)民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房(fáng)地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如(rú)何(hé)挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视企业的(de)成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷(dài)水平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的；融(róng)资成(chéng)本是否(fǒu)是行业内最低的；建(jiàn)安成本是否也是(shì)业内最(zuì)低的(de)；这些都是我们看重的一家房企的(de)综合成(chéng)本。

　　需要(yào)注意的(de)是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是(shì)在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部分房企(qǐ)出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳(wěn)健(jiàn)特(tè)色(sè)的(de)国央企(qǐ)房企，其财(cái)务指(zhǐ)标称(chēng)得上完(wán)全(quán)健康(kāng)的仍(réng)是(shì)少数。而(ér)更(gèng)加值(zhí)得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑(yí)又进一(yī)步考验着(zhe)国央企的(de)资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准确(què)，有助于(yú)房企储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过(guò)于乐观的(de)预(yù)判(pàn)未(wèi)来市场(chǎng)，以及(jí)过于激进的扩(kuò)张(zhāng)拿(ná)地节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的(de)一(yī)家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在(zài)一线城市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本(běn)身(shēn)储备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在(zài)一(yī)线城(chéng)市，另外一半(bàn)也主要集中在强二(èr)线(xiàn)和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道(dào)，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感觉又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者(zhě)说看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的章(zhāng)法仍(réng)要小心(xīn)，如(rú)果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的净负债率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求(qiú)不得高(gāo)于100％要更(gèng)加严(yán)格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的(de)复苏速度(dù)并没有那(nà)么快，所以要规避公司净负债率提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年净负(fù)债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续(xù)居高(gāo)不下(xià)，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿(ná)地(dì)策(cè)略的同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公(gōng)司的扩张速度与(yǔ)净(jìng)负(fù)债率水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家(jiā)”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看(kàn)国央企与民(mín)营房企，但(dàn)在各维度的(de)实际表(biǎo)现上，国(guó)央(yāng)企确实会更胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的融资成本(běn)更(gèng)低，融资渠(qú)道(dào)也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，机(jī)构(gòu)更加看好(hǎo)国央(yāng)企，但(dàn)这也(yě)并不意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机(jī)构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十(shí)大流通(tōng)股东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全国(guó)社保基(jī)金一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募(mù)珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司(sī)的几只产品(pǐn)合计持(chí)有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年(nián)一季(jì)度，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是实(shí)现了扣非归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时(shí)代”仍能保持自身(shēn)业(yè)绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系(xì)密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地(dì)区(qū)，而在(zài)2021年，杭州地区的营(yíng)收比重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较(jiào)为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进(jìn)前十，根据(jù)中(zhōng)指数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍(bèi)以上(shàng)，而近期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表(biǎo)示，公司(sī)于(yú)5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至(zhì)存(cún)量赛道(dào)

　　机(jī)构(gòu)除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是(shì)房地产产(chǎn)业链上(shàng)的(de)中(zhōng)游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料供(gōng)应(yīng)商，而下游应用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节与(yǔ)上(shàng)游材料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不(bù)足导致上游不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔(ěr)法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存(cún)量房(fáng)时(shí)代，所(suǒ)以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家装家(jiā)居领域，我们相对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有(yǒu)的(de)住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求(qiú)也会越(yuè)来(lái)越多(duō)。美国过去的数(shù)据充分说(shuō)明了这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的(de)行(xíng)业，例如消费(fèi)建材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分(fēn)中(zhōng)相(xiāng)关(guān)赛道(dào)龙(lóng)头(tóu)年内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别(bié)是富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线连收(shōu)七(qī)根阳线的基础上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第(dì)一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季(jì)报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都(dōu)是价值(zhí)派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的(de)房地产产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居板块(kuài)也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报中他管理的广发策略优选和广发(fā)安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这(zhè)两只产品也(yě)成为志邦家居十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理(lǐ)的全部(bù)三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的(de)物业股也越来越被(bèi)机构所(suǒ)青睐，不(bù)过这类标的(de)大(dà)多(duō)在香港(gǎng)上市(shì)，如(rú)何选择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高(gāo)毛利(lì)的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大部分项目到(dào)期之后，经过两三(sān)轮合(hé)同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因(yīn)为物业(yè)公司很(hěn)容易(yì)一开始是挣(zhēng)钱的(de)，后面因为保安这些固(gù)定(dìng)人(rén)员成(chéng)本的(de)年度增长，不过服务没(méi)有特别好，客(kè)户没有那(nà)么(me)满意，能做到提价难度是非常大(dà)的。但是该公司能(néng)在业内做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较(jiào)好的(de)服务是(shì)有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗