5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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