近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎ做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思n)属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思