“现在的房地产很难(nán)再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，房(fáng)地产行(xíng)业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资者的关注度(dù)从板(bǎn)块向单(dān)个标的转移。上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考(kǎo)选择复句例子十个，选择复句例子5个p>

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外(wài)，洪灏(hào)指出，需(xū)要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房地(dì)产的开发(fā)资金(jīn)来(lái)源，可以发现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关(guān)注一(yī)下，哪些(xiē)房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要(yào)还是那些有国企背景的(de)房企，民(mín)营房(fáng)企相对比(bǐ)较困(kùn)难，所以整个行业出现了一个(gè)很明显的分化，无论是在销售，还(hái)是融(róng)资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背(bèi)景(jǐng)的房(fáng)企在资本市场表现相对较好，但没(méi)有国资背景的民(mín)营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体到如(rú)何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优(yōu)势(shì)，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是(shì)它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融(róng)资(zī)成本是否是行(xíng)业(yè)内最低的；建安成(chéng)本(běn)是(shì)否也是(shì)业内最低的；这些(xiē)都是我(wǒ)们看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上述条件的(de)房企并不多(duō)。即(jí)便(biàn)是在国央(yāng)企中，仍(réng)有部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地(dì)产、西藏城投、中交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京(jīng)投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了“三道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即(jí)便是有着较(jiào)稳健特色的国央(yāng)企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完(wán)全(quán)健康的(de)仍是(shì)少数。而更加值得注意的(de)是，在(zài)2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要(yào)，节(jié)奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市(shì)场，以及(jí)过(guò)于激进的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏(zòu)也(yě)有可能让房企重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置(zhì)的一(yī)家房(fáng)企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债(zhài)率也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高(gāo)到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的开(kāi)盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更(gèng)多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外(wài)一半也主要集中在强二(èr)线和二(èr)线城(chéng)市；另一(yī)方面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子(zi)。虽然说，见到机会(huì)时要出(chū)手，但(dàn)出手(shǒu)的(de)章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如果负(fù)债(zhài)率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企(qǐ)的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平，在(zài)我看来(lái)，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线”对(duì)房企的净负债率要求(qiú)不得高于100％要更(gèng)加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速(sù)度并没有(yǒu)那么快，所以要规避公司净(jìng)负债率提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较积(jī)极(jí)的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房(fáng)企(qǐ)2022年净(jìng)负(fù)债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率(lǜ)持(chí)续(xù)居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润(rùn)置地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等房企在践行较积极的(de)拿地(dì)策略的同时，也(yě)较好地控制(zhì)了公司(sī)的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质选择复句例子十个，选择复句例子5个

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民(mín)营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如(rú)国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国央企自然而然就(jiù)具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着(zhe)，民营企业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发(fā)现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银(yín)行(xíng)股份有限公(gōng)司(sī)－景顺长城(chéng)中国回报灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公(gōng)司(sī)就长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)滨江集团。根(gēn)据(jù)一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐(lài)，和其自身的(de)基本面表现存(cún)在一定关系(xì)。2020年以来的(de)近三(sān)年时间，房地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企的滨(bīn)江集(jí)团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价表现等多维度都表现了(le)较(jiào)强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集(jí)团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年一季(jì)报，今(jīn)年(nián)一季度(dù)，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增(zēng)长(zhǎng)，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成(chéng)营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重(zhòng)只占到(dào)近六成。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前(qián)十，根据中指数据(jù)，2023年前(qián)4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构(gòu)在(zài)下游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链(liàn)上(shàng)的中(zhōng)游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介(jiè)服(fú)务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不足导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业(yè)在进入存(cún)量房时代(dài)，所以(yǐ)对地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性的家装家(jiā)居领(lǐng)域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因(yīn)为(wèi)居(jū)民保有(yǒu)的住房规模(mó)越来(lái)越大，随(suí)着时间的(de)增加(jiā)，内装更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过去的数据充分(fēn)说明了这一(yī)点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消(xiāo)费的(de)增(zēng)长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统计，目前(qián)暂居前两位的都是(shì)来(lái)自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季报的十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能够(gòu)发现该(gāi)股早(zǎo)已成为基(jī)金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募(mù)的中欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新(xīn)价值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两(liǎng)只基(jī)金都是价值派基(jī)金(jīn)经(jīng)理曹名长在管的(de)产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有(yǒu)金地集团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光(guāng)一时(shí)的(de)家(jiā)居板块也因疫(yì)情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在(zài)困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还(hái)是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报(bào)中他管(guǎn)理的广发策略优选和广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎(hū)对于(yú)定制家居类标(biāo)的情有独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道公(gōng)司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)，其也成为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过(guò)这(zhè)类标(biāo)的(de)大多在(zài)香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为(wèi)难(nán)题。对此(cǐ)，前(qián)述上海公(gōng)募(mù)基金经理举例(lì)分析(xī)：“物(wù)业服(fú)务不是(shì)一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高(gāo)的(de)，每年到期的(de)合同里(lǐ)提价(jià)成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价(jià)的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一(yī)开(kāi)始是(shì)挣钱(qián)的(de)，后面因为保安这(zhè)些固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别(bié)好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在(zài)业内做到到(dào)期(qī)之后(hòu)提价(jià)率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 选择复句例子十个，选择复句例子5个